TOWN PAGES Vol.21 / 2013-2014
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Information19生活情報 〜カナダの暮らしに役立つ情報〜住まいについて(モーゲージローン)モーゲージローン(通常モーゲージと略される)を理解するにあたり、日本で聞き慣れた住宅ローンとの違いについて把握する必要があります。一般的な住宅ローンとモーゲージローンの相違点として2つの点を挙げることができます。第一に、資金の流通形態です。銀行で扱われる住宅ローンは貯蓄者の貯金を集めたものを資金として利用者に貸付しますが、モーゲージローンの場合は貸付債権を証券化し、それを投資家に売却することによって資金を得るシステムになっています。その結果、モーゲージローンの場合、従来の住宅ローンのような金利変動などによるリスクは投資家が追ってくれる形となり、10年の長期固定金利ローンも可能となります。従来の住宅ローンと比較すると、貸付者にとってリスクが回避しやすく、より良い条件でモーゲージローンを選択する事が優位な点とも言えるでしょう。もう1点の違いは、住宅そのものの担保価値がモーゲージローンの融資基準となる事です。ローン債権を買う投資家は、市場の住宅担保価値に基づいた価格でローン債権を買い取っていますが、価格基準や住宅の定義が極端に変化すると、ローン債権が暴落し、アメリカで起こったサブプライム事態が生じるわけです。カナダにおけるモーゲージ業界は、チャーター銀行、信用金庫、モーゲージ株式会社、プライベートモーゲージ会社から成り立っており、その数は約80社以上にも及びます。モーゲージスペシャリストは特定の金融機関に属せず、BC州FICOM管理下の基、銀行、信用金庫、モーゲージ会社の多数のモーゲージプロダクトの中から、お客様の条件に適したモーゲージを選択し、無料(on approved credit)でサービスを提供するプロフェッショナルです。モーゲージプロフェッショナルは業界の最新の情報とファイナンスの知識を持ち、ライセンススペシャリストとして、厳しい規則に徹した職務遂行が義務付けられています。モーゲージスペシャリストを選択する基準として、業界の経験と規定をパスしたAMP(Accredited Mortgage Specialist)の称号を持つスペシャリストの選択をお勧めします。カナダでは、支払い責務を持つ個人のレコードがCredit Bureauに常に報告されます。モーゲージの申請の際、各個人のクレジットレコードを基に審査が行われるのが通常です。自分の名義でクレジットカードを所持していない場合はクレジットレコードが存在せず、融資条件下で不利になる場合があります(新規移民の方は例外)。クレジットスコアーは支払い責務を持つ個人の下記の要因を審査基準としています。● 個人負債責任の支払い状況 .............................................................................35%● クレジットカードのバランス.............................................................................30%● 新規照会回数 ..........................................................................................................10%● 使用可能なクレジット限度額...........................................................................10%● クレジット、LOCの使用期間 ............................................................................15%不動産の購入、あるいはモーゲージの切り替えの直前に、カーローンや新規のLine of Creditを開くと融資額に大きな影響がでるので、注意が必要です。それと同時に、長期支払い滞納になっている責務は支払いを済ませるのがベストです。又、日本人の方の中にはクレジットカードの名義が配偶者のもので、自分名義のカードがない方がおられますが、クレジットカードレコードの構築が支払い能力の証明方法となりますので、自分名義のカードは是非ともお作りになる事をお勧めします。不動産購入の際、取引先銀行に融資の相談をするのが通常の流れかと思います。しかし、取引先の銀行がベストな金利を提示するか、更にお客様に一番適したモーゲージプロダクを提供できるとは限りません。より良いモーゲージを探すため、個人で銀行に融資の問い合わせをすると、その度にクレジットの照会が行われ、クレジットレコードの点数に影響してくる場合がございます。モーゲージスペシャリストを利用しますと、一回の照会で多数の融資機関への申請が可能となると伴に、金利、融資額等の条件において選択範囲が非常に広がってまいります。不動産購入にあたりカナダ移住の方は最低物件価格の5%の頭金が必要となります。頭金は親族からの贈与、貯金、投資、RRSP、Line of Credit等が対象となります。2009年に不正資金取り締まり法が適応されて以来、頭金に利用する現金は、最低3ヶ月の口座証明提出が義務つけられております。頭金を現金で所持なさっていて、不動産のご購入をお考えの方は、早い時期に預金なさる事をお勧め致します。カナダ以外にお住まいの非居住者の方は、35%の頭金が必要となります。頭金無い方でも、キャッシュバックプログラムを利用致しますと、不動産の購入が可能となります。詳細についてはお問い合わせ下さい。モーゲージ申請の際には以下の情報が必要になります。● 雇用者の手紙(雇用期間、収入、役職が記載されたもの)● T4、又はT1タックスリターン● Notice of Assessment● 頭金を証明するためのアカウント証明書● Social Insurance Number(クレジットレコード照会のため情報秘密厳守)モーゲージプロダクトには以下の例が挙げられます。● 投資不動産● 新規移民プログラム● 収入証明の難しい自営業者プログラム● 非居住者プログラム● ブリッジファイナンス● Line of Credit● 税金控除モーゲージ● 新規住宅建築ファイナンス● カードローン、その他の高金利ローン支払い目的のモーゲージ組み替え● リバースモーゲージ(60歳以上対象融資)● キャッシュバックモーゲージ(3%、5%キャッシュバック)モーゲージローン人生最大の買い物といっても過言ではない不動産。この項では不動産購入には欠かせないモーゲージローンのあれこれをご紹介します。■ モーゲージローンの仕組み ■■ モーゲージショッピングの留意点 ■■ 不動産購入頭金 ■■ モーゲージ申請に必要な情報 ■■ モーゲージプロダクト例 ■■ カナダのモーゲージ業界 ■■ クレジットレコード ■

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